THỊ PHI NEWS

Trong lần đầu tiên kể từ cuộc khủng hoảng tài chính, các nhà đầu tư trong các trái phiếu hạng sáu được bảo đảm bằng nợ bất động sản thương mại đang gánh chịu mất mát.
Người mua phần AAA của một khoản nợ trị giá $308 triệu được bảo đảm bằng thế chấp trên tòa nhà 1740 Broadway ở trung tâm Manhattan chỉ nhận được ít hơn ba phần tư số vốn ban đầu của họ vào đầu tháng này sau khi khoản vay được bán với mức chiết khấu sâu. Đây là lần đầu tiên xảy ra mất mát như vậy kể từ thời kỳ sau cuộc khủng hoảng, theo Barclays Plc. Tất cả năm nhóm các nhà tín dụng xếp hạng thấp đã bị xóa sổ.
Những người theo dõi thị trường cho biết việc đau đớn này đang lan rộng đến cả những người giữ hạng cao nhất, vượt qua các biện pháp an toàn được đưa ra để đảm bảo trả lại toàn bộ số tiền cho họ, là một minh chứng cho việc những phần nhỏ của thị trường bất động sản thương mại Hoa Kỳ đã trở nên rất rối ren.
Các trái phiếu được bảo đảm bằng một khoản vay duy nhất và liên quan đến các tòa nhà văn phòng cũ được chiếm bởi một khách hàng thuê gắn kết – như 1740 Broadway – đặc biệt dễ bị tổn thương, họ nói. Một số nhà phân tích đã dự đoán thêm mất mát khi có nhiều khoản vay được bán với một phần nhỏ so với giá trị trước đây.
“Bây giờ khi chúng ta đã thấy các giấy chứng nhận nợ bất động sản thương mại đầu tiên bị tổn thương, các trái phiếu AAA khác chắc chắn sẽ phải gánh chịu mất mát,” Lea Overby, một chiến lược gia CMBS tại Barclays nói. “Những mất mát này có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản thương mại đang bắt đầu đạt đến đáy.”
Với khoảng $700 tỷ trái phiếu CMBS không thuộc cơ quan và thêm $3 nghìn tỷ nợ bất động sản thương mại trên bảng cân đối của ngân hàng, thậm chí một sự tăng nhẹ về mất mát cũng có thể làm áp lực lên hệ thống tài chính trong nhiều năm.
Để rõ ràng, không ai dự đoán sẽ lặp lại năm 2008, khi những khoản vay xấu, chủ yếu là dân cư, gần như làm đổ sập hệ thống tài chính.
Tuy nhiên, rủi ro không chỉ đơn giản là giới hạn trong một số ít tòa nhà dưới hiệu suất, nói chung.
Tỷ lệ của các khoản vay văn phòng trễ hạn được đóng gói thành một loại thông thường của giấy chứng nhận nợ bất động sản thương mại đạt 6.4% vào tháng Tư, cao nhất kể từ tháng Sáu năm 2018, theo một báo cáo của Moody’s Ratings trong tháng này.
Ngoài ra, khoảng $52 tỷ, hoặc 31%, của tất cả các khoản vay văn phòng trong các trái phiếu nợ bất động sản thương mại đang gặp vấn đề vào tháng Ba, theo KBRA Analytics, tăng từ 16% so với một năm trước. Đánh giá bao gồm cả các khoản vay đơn vị đơn vị và gọi là conduit CMBS trong đó các khoản vay thế chấp được tổng hợp lại. Một số thành phố đang phải đối mặt với áp lực lớn hơn so với những thành phố khác, với 75% các khoản vay văn phòng CMBS ở Chicago và 65% ở Denver đang trong tình trạng nguy cơ, theo công ty.
“Giá trị đã giảm mạnh vì sự kết hợp giữa việc tăng lãi suất, có nghĩa là tăng đầu tư, cũng như giảm lưu lượng tiền mặt,” Harold Bordwin, một chủ tịch tại Keen-Summit Capital Partners, chuyên về việc tái đàm phán bất động sản rối ren. “Hậu quả là vốn sẽ phải chịu mất mát đáng kể và các chủ nợ bảo đảm, đầu tư của họ bị ảnh hưởng.
Tòa nhà 1740 Broadway, trước đây là tòa nhà Mutual of New York hoặc MONY, nằm ngay phía nam của Circle của Columbus giữa các đường 55 và 56. Xây dựng vào năm 1950, các chữ cái trước đây ở đỉnh tòa nhà đã truyền cảm hứng cho tiêu đề của ca khúc nổi tiếng “Mony Mony” của Tommy James và Shondells vào năm 1968.
Nó được mua với giá $605 triệu bởi Blackstone Inc. vào năm 2014. Để giúp tài trợ giao dịch, công ty đã vay một khoản thế chấp trị giá $308 triệu, được đóng gói vào một CMBS và được mua bởi các công ty như Travelers Cos., Endurance American Insurance Co. và những người khác.
Năm 2021, L Brands, công ty mẹ trước đây của Victoria’s Secret và Bath & Body Works chiếm 77% diện tích thuê của tòa nhà, cho biết họ sẽ rời tòa nhà. Trong khi Blackstone đã chi hàng chục triệu đô la để hiện đại hóa tòa nhà, nhu cầu cho không gian văn phòng giảm sút làm cho việc tìm kiếm khách hàng mới trở nên khó khăn. Với không ai trả tiền thuê, Blackstone rời bỏ tài sản vào năm 2022, vi phạm hợp đồng vay.
Vài tuần trước, người phục vụ đặc biệt của khoản vay và Blackstone đã đồng ý bán tòa nhà cho Yellowstone Real Estate với giá khoảng $186 triệu, theo người quen với vấn đề. Giao dịch đã dẫn đến việc trả lại CMBS. Nhưng với các mất mát bổ sung từ các khoản phí và tiến bộ, chỉ còn $117 triệu dành cho các chủ trái phiếu. Nhà đầu tư trong $151 triệu nợ hạng thấp đã bị xóa sổ, trong khi những người giữ $158 triệu nợ ban đầu được xếp hạng AAA đã chịu mất mát 26%.
“Giao dịch này là một cơn bão hoàn hảo của một tòa nhà văn phòng mà phụ thuộc vào một khách hàng thuê cho phần lớn tiền thuê,” John Kerschner, trưởng phòng sản phẩm được bảo đảm của Mỹ tại Janus Henderson, nói trong một cuộc phỏng vấn. “Chúng ta sẽ thấy thêm các trái phiếu bị tổn thương liên quan đến không gian văn phòng, nhưng sẽ mất một thời gian. Hợp đồng thuê và hợp đồng thế chấp văn phòng có thời hạn rất dài.”
Trong một câu trả lời qua email cho các câu hỏi, một người phát ngôn của Blackstone nói rằng công ty “viết tài sản này ra khỏi sổ gần ba năm trước. Chỉ dưới 2% của danh mục sở hữu của chúng tôi là văn phòng truyền thống Hoa Kỳ. Đây không phải là một sự phát triển mới và là một trường hợp hiếm hoi trong gần $600 tỷ danh mục của chúng tôi.”
Một đại diện của Yellowstone không phản hồi lại yêu cầu nhận xét.
Một số quan sát viên trong ngành cho rằng các nhà đầu tư CMBS nên mong đợi thêm mất mát trên các trái phiếu ban đầu được xếp hạng AAA trong những tháng tới.
Các chiến lược gia của Barclays cảnh báo trong một báo cáo gần đây rằng các nhà giữ hạng cao nhất của ít nhất bốn chứng khoán trái phiếu CMBS thương mại, bao gồm cả Westfield San Francisco trước đây và Palisades Center mall phía bắc của New York, có khả năng bị ảnh hưởng. CMBS văn phòng ngày càng nằm trong tầm ngắm của họ, họ viết.
“Bởi vì chúng ta chỉ ở trong các giai đoạn sơ bộ của việc phát hiện giá trị văn phòng, chúng tôi dự đoán danh sách này sẽ mở rộng để bao gồm nhiều thỏa thuận văn phòng,” Overby và Anuj Jain của Barclays nói trong báo cáo.
Họ lời cảnh báo đặc biệt về các phát triển tại 600 California St. ở San Francisco, sở hữu một phần bởi một liên kết của WeWork, và River North Point ở Chicago, sở hữu bởi Blackstone. Có khoảng $60 tỷ trái phiếu CMBS văn phòng được bảo đảm bằng các khoản vay duy nhất, theo ước tính của Barclays.
“Vì các thách thức đối mặt với tài sản, chúng tôi đã hiệu chỉnh hiệu quả nó ra khỏi sổ vào năm 2022,” một người phát ngôn của Blackstone nói qua email. Một đại diện của WeWork từ chối bình luận.
Đọc Thêm: Các Mất Mát Khổng Lồ Của Tòa Nhà Văn Phòng Tiết Lộ Những Rủi Ro Ẩn Giấu Trên Toàn Thế Giới
Ở vùng ngoại ô phía bắc Chicago, một khoản vay văn phòng do ông lớn vốn riêng Ares giữ gần đây đã bán với giá chỉ bằng 12% so với giá ban đầu. Nợ này đã được đóng gói vào một phương tiện gọi là một hình thức gọi là một hình thức quỹ vốn bảo đảm bất động sản thương mại, mà chính chúng đang đối mặt với áp lực chưa từng thấy.
“Rất hiếm khi mà các AAAs bị tổn thương, điều này là một trường hợp cụ thể với sự tập trung cao đến một khoản vay văn phòng duy nhất,” Tracy Chen, một quản lý danh mục tại Brandywine Global Investment Management nói. “Bạn phải cực kỳ cẩn trọng vì giá trị của các tòa nhà văn phòng ít minh bạch hơn do thiếu giao dịch, cũng như các trái phiếu liên quan đến chúng.”