THỊ PHI NEWS

“Cho thuê nhà là một hình thức đầu tư rất tốt dành cho những người thích đụng tay đụng chân vào doanh nghiệp của mình. Khác với đầu tư vào thị trường, ngôi nhà cho thuê là một hiện vật, nhìn được, sờ được, lại làm ra tiền được. Do đó, nhiều người tuy không thích đầu tư vì sợ rủi ro lại tán thành mua nhà cho thuê. Mang danh chủ nhà cũng oách hơn. Ai hỏi “mày làm gì bên ngoài” thì cũng có thể dõng dạc nói “tao cho thuê nhà” chứ không phải lí nhí “tao bỏ tiền vô chứng khoán, mua công ty này nọ” để rồi bị cười vào mặt vì chơi ngu.

Nhưng khác với các loại hình nghề tay trái khác, làm chủ nhà đem đến một số phiền hà về mặt tài chính do bạn không làm việc với sức lao động của mình nữa mà làm việc với bất động sản. Hay nói cách khác, ngoại trừ thu nhập và chi tiêu, bạn phải xử lý thêm tài sản (asset) và nợ (mortgage debt). Ở đây tôi muốn bàn đến một số vấn đề căn bản để những người sắp và mới làm chủ nhà cân nhắc.

VẤN ĐỀ TÀI CHÍNH

ASSET

Nói về asset, giá nhà mà bạn mua là khối giá trị lớn nhất, tuy nhiên, các chi phí mà bạn trả để mua nhà như title insurance, inspection, và closing cost cũng được xem là chi phí phát sinh để sở hữu nhà. Do đó, hãy cộng hết các chi phí này với giá trị căn nhà. Tạm thời tôi giả sử bạn bỏ ra 240k để mua nhà và chi phí khác tổng cộng 18k. vậy vào ngày 1/1 khi bạn bắt đầu cho thuê nhà, trị giá căn nhà của bạn là 258k. Theo luật của IRS, mỗi năm bạn có thể depreciate 3.6% giá trị nhà. Bạn có thể depreciate trong vòng 27.5 năm. Tuy nhiên, bạn chỉ có thể depreciate giá trị nhà chứ không được đụng tới giá trị đất do nhà có thể xuống cấp theo thời gian chứ đất thì vẫn trơ trơ ra đó. Bạn phải tách giá trị đất ra khỏi giá trị nhà. Giả sử giá trị đất của bạn là 40k, vậy thì initial basis của nhà bạn là 218k. Vậy thì trong sổ tay của bạn, hàng đầu tiên ghi 1/1/2019: 218k

Đến cuối năm 2019, bạn depreciate 3.6% giá trị, là $8k. Hàng thứ 2 ghi: 1/1/2020: 210k. Và cứ thể cứ mỗi năm trôi đi bạn lại ghi thêm 1 hàng cho đến khi nào giá trị nhà xuống còn 0 hoặc bạn bán nhà.

Ngoại trừ giá trị nhà, bạn còn có thể nảy sinh thêm các giá trị khác nếu như bạn xây thêm cái gì đó, như patio, garage, bể bơi, etc… Nên nhớ tôi đang nói đến xây thêm, chứ không phải sửa chửa. Ví dụ như nếu bỏ tiền ra sửa chửa hay thay máy lạnh mới hoặc máy rửa bát mới thì không gọi là cải thiện mà chỉ là sửa chửa. Khi bạn xây thêm cái gì đó, thì giá trị của phần xây thêm này sẽ được depreciate riêng so với căn nhà và mỗi năm bạn được trừ ra 6.67% giá trị của phần xây thêm này. Tức là mỗi phần được depreciate trong vòng 15 năm.

Giả sử bạn xây cái patio hết 15k để dụ dỗ người cho thuê. Hãy lấy sổ tay ra, lật trang kế và ghi 1/1/2019: 15k. Đến cuối năm, xuống dòng và ghi 1/1/2020: 14k.

Đầu năm tổng giá trị của nhà: 218 + 15 = 233k
Cuối năm chỉ còn: 210 + 14 = 226k

Depreciation tổng cộng 9k

DEBT

Phần debt thì khá dễ dàng. Do bạn mượn tiền để mua nhà, nên ngân hàng họ sẽ duy trì hồ sơ về khoản nợ này. Bạn chỉ cần nhìn vào year-end statement để xem một con số duy nhất: loan balance. Giả sự bạn down 20% mua nhà (20% của 240k là 48k), tức là bạn phải mượn 192k.

Vào đầu năm, lật sổ tay ra và ghi vào dòng thứ 1 của trang thứ 3: Loan balance: 1/1/2019 192k

Cuối năm, lại lật sổ tay và ghi vào dòng thứ 2, giả sử statement ghi là: 1/1/2020: 189k

Tức là trong năm nay bạn đã trả lại cho ngân hàng 3k giá trị căn nhà.

REVENUE

Phần thu nhập này cũng khá đơn giản, chỉ cần tính giá cho thuê một tháng và nhân với 12. Giả sử bạn cho thuê môt tháng $2k

Do bạn tổng cộng thu nhập vào cuối năm, nên mở trang thứ 4 ra và ghi: 2019: 24k

EXPENSE

Chi phí thì có nhiều mục nên bạn phải theo dõi trong năm để cuối năm có thể ghi lại một cách chính xác nhất. Sau đây là các khoản phổ biến và cách bạn tìm ra chúng: (giả sử mortgage payment năm vừa rồi của bạn tổng cộng là 14k)

Loan interest: year-end statement. 6k

Mortgage insurace premium: year-end statement nếu như bạn không down 20% thì sẽ phải trả khoản này: 0k

Property tax: year-end statement. 4k

Home insurance: year-end statement. 1k

Repair bill: lúc nãy tôi nói các khoản sửa chửa không được depreciate, nhưng không phải là mất luôn. Đến bước này thì bạn ghi chúng vào. Các khoản này bạn cần lưu receipt của handyman lại. 1k

Depreciation: Xem lại bước ở trên phần asset. Mặc dù bạn không bỏ tiền túi ra cho khoản này, nhưng do nhà bạn mất giá trị trong thời gian cho thuê, nó xem như là chi phí kinh doanh 7k

Và cuối cùng là managment fee. Nếu bạn thuê người quản lý nhà cho mình thì xem lại statement cuối năm để xem mình trả cho họ bao nhiêu tiền. Tôi tạm thời giả sử là bạn tự quản lý. 0

Mở sổ ra, trang thứ 5, ghi: 2019: 12k – 21k

Ở đây 12k là chi phí bằng tiền mặt, không tính depreciation, còn 21k là tổng chi phí có tính depreciation.

Do đó, thu nhập thực sự của bạn là 24 -12=12k

Còn thu nhập trong tax return lại là 24k-21=3k

Tức là bạn sẽ trả thuế thấp hơn so với thu nhập thật sự.

Vậy rate of return của bạn là bao nhiêu? Do bạn down xuống 48k và lấy lại được 12k, ROI – return on investment là 12/48 = 25%. Lưu ý tôi chỉ lấy số tùy hứng, cộng thêm tôi giả sử là bạn không trả management fee và interest mortgage cũng thấp. Trên thực tế thì return sẽ thấp hơn 25% rất nhiều.

Vậy ta hãy xem lại, bạn nhận được 24k và bỏ ra 14k mortgage payment và 1k repair, vậy là bạn chỉ lấy lại được 24 – 15 = 9k cash. Vậy tại sao phép tính bên trên lại cho thấy bạn lời được 12k?

Muốn biết câu trả lời bạn hãy xem lại phần debt. Do trong năm vừa rồi, bạn đã trả lại $
3k tiền loan, nên thu nhập tiền mặt của bạn bị giảm 3k. Nói một cách khác, một phần thu nhập nhà cho thuê của bạn là noncash.

VỀ MẶT THUẾ

Do bạn đã chuẩn bị hết revenue và expense, nên đến lúc khai thuế sẽ rất dễ dàng. Sau khi bỏ hết các mục chi tiêu vào thì net rental income của bạn là 3k. Bạn cộng 3k này vào thu nhập chính của mình

VỀ PASSIVE VS ACTIVE INCOME / LOSS

Nếu bạn thuê người quản lý, rental income của bạn xem là passive. Nếu bạn tự quản lý, đó gọi là active.

Cho dù là active hay passive, thì income của bạn vẫn bị đánh thuế như nhau. Cộng vào thu nhập chính và trả income tax theo tax bracket cao nhất. Vậy tại sao bạn phải quan tâm mình là active hay passive?

Hãy nhớ lại tôi nói ở trên, đó là các con số tôi đưa ra khá rộng tay, trên thực tế, nhiều chủ nhà sau khi trừ depreciation xong, sẽ ra số tiền âm. Nói một cách khác, thu nhập thực tế thì có lời, nhưng trên giấy thuế thì lại là lỗ.

Lời thì phải đóng thuế rồi, còn lỗ thì có được trừ thuế không? Chính câu hỏi này đem đến sự quan trọng cho việc bạn là passive, hay active landlord.

Nếu bạn là passive landlord, thì bạn không được trừ khoản lỗ này vào thu nhập chính. Bạn chi có thể để dành khoản lỗ này cho những năm kế tiếp khi mà bạn bắt đầu có lời thì sẽ dùng khoản lỗ này này để trừ ra. Nói một cách khác, bạn phải chờ khá lâu để tận dụng khoản lỗ này.

Nếu bạn là active landlord, thì bạn được phép trừ 25k lỗ mỗi năm vào thu nhập chính của mình, tức là nó giúp bạn giảm thuế ngay tại chỗ. 25k này là trị số tối đa, chứ không phải bạn được trừ 25k mỗi năm. Nếu thu nhập chính của bạn từ $100k đến $150k, thì trị số tối đa này sẽ giảm dần cho đến 0. Nói một cách khác, nếu thu nhập bạn quá 150k, thì sẽ không trừ được active loss nữa. Bạn chỉ có thể để dành như đã nói trên đối với passive loss.

VỀ DEPRECIATION

Điểm quan trọng là depreciation không phải free. Chính phủ không phải đương không miễn thuế cho bạn. Khi bạn bán nhà đi, thì bạn phải trả thuế cho phần depreciation mà bạn đã sử dụng, tax rate cao nhất cho phần này là 25%. Chính phủ bắt buộc bạn phải lấy depreciation.

Vậy depreciation có hại hay lợi

Đối với tôi nó có lợi. Vì cho dù tôi phải đóng lại thuế khi bán nhà, tôi không biết khi nào mình mới bán. Có thể 10, có thể là 20 năm. Tức là chính phủ đã cho tôi mượn tiền free 10-20 năm. Tôi có thể đầu tư số tiền này và sinh lợi cho mình.

Nếu tôi không bán nhà hoặc để nhà lại cho con cháu thì thời gian tôi giữ tiền chính phủ có thể lên đến 40,50 năm. Với lại suất thị trường 8-10% 1 năm thì số tiền tôi mượn từ chính phủ này có thể trở thành khổng lồ.

VỀ CUỐN SỔ TAY

Cuốn sổ tay tôi sử dụng trên đây chỉ là tượng trưng. Bạn có thể sử dụng một cuốn sổ tay thật sự, bạn có thể sử dụng excel, hoặc quickbook, hoặc thuê kiểm toán viên để duy trì hồ sơ cho bạn. Nếu bạn sử dụng sổ tay thật sự và làm mất thì đừng quay lại trách tôi chỉ bậy bạ là được.”