THỊ PHI NEWS

Dưới đây là giải thích chi tiết về giá xây ADU tại California và giá đó bao gồm những phần nào, cũng như nhà thầu có xin giấy phép (permit) dùm hay không trong từng mức giá.

Giá xây ADU tại California hiện nay (2023–2025)

Theo báo cáo thị trường xây dựng ADU từ nhiều nguồn (BuildZoom, Houzz, Angi, HomeAdvisor…), giá trung bình như sau:

ADU dạng detached (độc lập)

$300 – $600 / sq ft: mức phổ biến

$250 – $300: chỉ thấy ở vùng rẻ hơn (Central Valley, ngoại ô Sacramento)

$600 – $800+: nếu ADU cao cấp, finishes đắt, hoặc xây ở khu đắt đỏ như Palo Alto, Cupertino, San Francisco

ADU attached / garage conversion

$200 – $350 / sq ft

Trung bình các nhà thầu trong vùng Công ty Việt và Công ty Mễ giá rẻ hơn khoảng $400 một Sq ft, như vậy nếu bạn xây căn ADU 500 sq ft, phải trả 200,000 USD chưa tính giấy phép.

Giá 200,000 USD là nhà thầu rẻ trọn gói cho căn nhà 500sq ft không bao gồm vật dụng trong bếp hoặc phòng tắm.

Nếu tính giá vật liệu thi công như gỗ, đà, ván ép đủ loại vật liệu chi tiết khác như đinh, ốc tính chung khoảng 15 ngàn. Do đó nếu chủ nhà tự xin giấy phép, tự xây, thì ngoại trừ khoảng tiền giấy phép, bản vẽ ra thì 15 ngàn là vật liệu để xây cho căn 500 sq ft chưa tính phòng tắm và bếp.

Thầu Construction nếu nhận số tiền 200,000 để xây thì họ cần 6 thợ để hoàn thiện nhanh. Người thầu sau khi trả tiền thợ, đóng thuế rất nặng, họ chỉ còn lời 20,000 cho mỗi căn ADU trong ít nhất 2 tháng xây. Vậy mỗi tháng thầu Construction chỉ kiếm được 10,000 nếu được thầu liên tục. Lương nầy còn thua cả một anh kỹ sư mới ra trường làm cho Google.

Nên ai nói thầu Construction giàu lắm …Thực tế công việc nhức đầu điều hành thợ, trách nhiệm cao và khi chủ không ưa thì họ lên Facebook nói xấu, đừng thuê anh A, thợ B, đừng thuê thợ Việt Nam nữa, thuê thợ Mỹ cho chắc ăn…

Nhiều chủ thầu Construction đã bỏ nghề đi làm lương còn cao hơn làm thầu.

1. Giá ADU theo sq ft trọn gói nếu giá 500 đô cho một sq ft (không phải giá rẻ) thường bao gồm những gì

Trong ngành xây dựng tại California, mức giá tính theo $/sq ft thường bao gồm:

A. Phần xây dựng chính (construction cost)

Đào móng, foundation (nếu là detached ADU)

Khung gỗ (framing)

Mái, insulation, drywall

Điện, nước, HVAC (basic)

Flooring, sơn tường, hoàn thiện (standard finish)

Nhà bếp cơ bản (basic cabinets + countertop tiêu chuẩn)

Phòng tắm đầy đủ (shower, vanity, toilet)

B. Labor + vật liệu (materials)

(Trừ khi bạn yêu cầu finish cao cấp)

C. Dọn dẹp công trường và inspection cơ bản

2. Giá theo sq ft thường không bao gồm

Đây là điều nhiều khách hàng bị “giấu nhẹm”:

A. Chi phí thiết kế + bản vẽ

Architectural drawings

Structural engineering

Title 24 (energy compliance)

Site plan

Chi phí thường: $3,000 – $10,000+

B. Xin giấy phép (permit fees)

Bao gồm:

City review fee

Impact fees (một số thành phố)

Permit issuance fee

Chi phí thường: $4,000 – $12,000 tùy thành phố.

C. Utilities connection upgrades

Đây là phần rất đắt:

Nâng cấp main panel lên 200A

Đi đường ống sewer / nước mới

Trenching (đào) $5,000 – $20,000

Separate meters (nếu yêu cầu)

D. Site work không nằm trong nhà chính

Driveway

Retaining wall

Landscaping

Fencing

E. Finishes cao cấp

Cabinet custom

Quartz/stone countertop

High-end tile

Designer plumbing fixtures

3. Nhà thầu có xin giấy phép (permit) dùm hay không?

Thông thường, tại California:

95% nhà thầu xây ADU đều có dịch vụ xin permit dùm khách

Nhưng:

Permit fee gần như KHÔNG BAO GỒM trong giá $/sq ft.

Trừ khi họ ghi rõ như sau:

“Turn-key price”

“All-inclusive price”

“Design + Build + Permit included”

Nếu không ghi, mặc định:

Nhà thầu làm hồ sơ xin phép

Nhưng phí permit bạn phải trả thêm cho thành phố

Và phí bản vẽ/engineer có thể tính riêng hoặc gộp — bạn phải hỏi rõ